Niejednokrotnie miałem do czynienia z umowami kupna- sprzedaży nieruchomości, w których kupujący pozostający w związku małżeńskim oświadczali, iż nabywają nieruchomość do majątku odrębnego za środki pochodzące z majątku odrębnego. Z rozmów z osobami, które składały takie oświadczenia lub z notariuszami dowiadywałem się, że decyzja o nabyciu nieruchomości do majątku odrębnego zapadała częstokroć spontanicznie, „na gorąco” w kancelarii notarialnej przy podpisywaniu umowy. Decydował więc przypadek, chęć zaoszczędzenia czasu, fatygi („nie będziemy specjalnie ściągać małżonki do podpisania umowy”).
Tymczasem brak refleksji i analizy w tym zakresie może spowodować bardzo przykre i dotkliwe skutki podatkowe. Dlaczego?
Wszystkie akty notarialne nabycia nieruchomości przekazywane są przez notariuszy do właściwego dla stron urzędu skarbowego. Urząd skarbowy ma zatem prawo skontrolować taką umowę. W powszechnej świadomości urząd kontroluje umowę pod kątem ceny transakcyjnej (tj. czy nie odbiega ona od ceny rynkowej), o czym zresztą każdorazowo poucza strony notariusz. Tymczasem nie jest to jedyne pole, na którym urząd skarbowy może dokonać kontroli.
Otóż w przypadku osoby pozostającej w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustrój majątkowej wspólności ustawowej, a która w umowie oświadczyła, że nabywa nieruchomość do majątku odrębnego za środki pochodzące z majątku odrębnego urząd skarbowy może ją zobowiązać do wykazania źródła pochodzenia tego majątku. Jeżeli osoba ta nie będzie w stanie wykazać źródła pochodzenia środków, to może stanąć w obliczu sporego kłopotu, wyrażającego się w wymiernej, z reguły niemałej kwocie podatku do zapłacenia.
Art. 30 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. nr 80, poz. 350 z późn. zm.) stanowi iż:
1. Od dochodów (przychodów) pobiera się zryczałtowany podatek dochodowy:
[…]
7) od dochodów z nieujawnionych źródeł przychodów lub nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach – w wysokości 75% dochodu;
Jak widać wysokość domiaru podatkowego jest tak duża, że zdolna nie tylko zniweczyć wszelkie korzyści związane z nabyciem nieruchomości ale również spowodować potężną stratę a nawet w skrajnych przypadkach- doprowadzić do niewypłacalności.
Warto zatem poświęcić chwilę na zastanowienie się i przeanalizowanie opisanego wyżej wątku nabycia do majątku odrębnego. W przeciwnym razie może to drogo kosztować.
adwokat Maciej Kacprzak z Kancelarii Adwokacko Radcowskiej Kacprzak Kowalak
